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Exploration — Valeur réelle des territoires & communes sous-cotées

Notebook d'exploration data répondant à la question :

Au-delà du prix au m², quels facteurs (accessibilité, emploi, climat, attractivité touristique, qualité de vie perçue) déterminent la valeur réelle d'un territoire, et comment aider un acheteur à identifier les communes sous-cotées ?

Approche

  • DuckDB comme moteur unique de la couche data (ingestion, nettoyage, jointures, spatial), matérialisé dans data/exploration.duckdb.
  • pandas + scikit-learn pour l'analyse en aval (stats, régression, normalisation, score composite).
  • Données opendata nationales, téléchargées et mises en cache dans data/raw/.
  • Clé de jointure universelle : code commune INSEE (VARCHAR(5), zéro-paddé).
  • Politique « rejeter + compter » : chaque source passe par un nettoyage actif avec rapport de rejets par motif (dq_*_rejets).

Sources intégrées (9 dimensions)

Dimension Source Table DuckDB
Prix immobilier DVF 2024 — geo-dvf (data.gouv) dvf, commune_agg
Contours géographiques Etalab 2025 (GeoJSON) commune_geom, dept_geom
Transport Arrêts nationaux (transport.data.gouv) → jointure spatiale ST_Contains arrets, commune_transport
Performance énergétique DPE ADEME (API data-fair, échantillon 200k) dpe
Risques naturels Géorisques GASPAR — arrêtés catnat risques
Tourisme Résidences secondaires INSEE RP 2021 (IRIS → commune) tourisme
Revenus INSEE Filosofi 2021 — revenu médian/UC revenus
Sécurité SSMSI — délinquance enregistrée communale securite
Équipements BPE INSEE 2024 — services/santé & loisirs/culture equipements
Climat Météo-France normales 1991-2020 — ensoleillement & température (rattachement par station la plus proche) climat
Emploi INSEE RP 2021 — taux de chômage BIT & taux de couverture emploi emploi
Dynamique de marché DVF millésimes 2021→2024 commune_prix_<année>
Perception (NLP) Avis d'habitants (source à brancher — pas de simulation)

Score de valeur réelle

Le score composite agrège 9 dimensions par pondération explicite (somme = 1) :

Dimension Poids Sens
Accessibilité financière (prix/revenu) 30 % malus si inaccessible
Emploi (chômage + couverture) 15 % bonus si dynamique
Transport (densité d'arrêts/km²) 11 % bonus
Sécurité (taux délinquance) 11 % malus si élevé
Services & santé (densité/1000 hab) 11 % bonus
Loisirs & culture (densité/1000 hab) 8 % bonus
Ensoleillement (h/an) 7 % bonus
Risques naturels (arrêtés catnat) 4 % malus
Tourisme (part rés. secondaires) 3 % bonus

Gap = score_valeur − prix_normalisé. Un gap positif signale une commune qui offre beaucoup de qualité pour un prix encore modéré : candidate sous-cotée.

Le classement est testé en robustesse (4 variantes de poids et de normalisation) et backtesté sur l'évolution des prix DVF 2021→2024 (ρ Spearman = +0.245).

Lancer

uv sync
uv run jupyter lab notebooks/exploration.ipynb
# ou exécution complète :
uv run jupyter nbconvert --to notebook --execute --inplace notebooks/exploration.ipynb

Le premier run télécharge les sources (~1 Go au total) et matérialise toutes les tables ; les runs suivants sont quasi instantanés (cache disque + base DuckDB persistante).

Structure

src/
  io.py            connexion DuckDB, téléchargements cachés, résolution data.gouv
  ingest.py        socle stable : DVF, contours géo, transport (spatial)
  ingest_extra.py  sources complémentaires : DPE, risques, tourisme, revenus,
                   sécurité, équipements, prix millésimés, climat, emploi
  preprocess.py    nettoyage actif par source (clean_*) + seuils de plausibilité
  quality.py       profilage, règles de validation, couverture, taux d'appariement

notebooks/
  exploration.ipynb   livrable narratif — ~12 visualisations, score composite,
                      analyse de robustesse, backtest, top 25 communes sous-cotées